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我想找律师咨询房屋质量出现问题的时候,怎么维权?

我想找律师咨询房屋质量出现问题的时候,怎么维权?


  我想找律师咨询房屋质量出现问题的时候,怎么维权?相信大家经常在网上看到有的地方房屋质量出现问题,有的小区业主就会组织起来,进行反抗、或者聚众去县政府去闹什么的。这些都是不明智的做法,今天我们跟随律师看看房租质量出现问题的时候,应该怎样合法合理的维权。

  相关案例

  2007年3月,张先生向某开发商购买了一套商品房(顶楼),并对房屋进行了装修。一年后,出现屋面漏雨现象,张先生向开发商反映情况后,开发商也派人修理了好几次,但漏雨现象始终存在。

  2009年5月,张先生向法院提起诉讼,要求开发商修复房屋、赔偿装修费用。开发商则认为,整个工程已经通过质量验收,不存在质量问题,有《竣工验收证书》为证,房屋出现漏雨是张先生装修不当所致,开发商不承担责任。

  由于双方对房屋出现漏水的原因存在争议,根据张先生的申请,法院委托鉴定部门对店面进行质量检测。在鉴定部门要求开发商提供工程原设计图纸等相关材料时,开发商拒不提供,导致房屋漏雨的真正原因无法查明。

  案件分析:房屋质量的责任

  法院认为,根据相关法律规定,开发商持有相关证据但拒不提供,应承担举证不能的后果。据此,法院认定房屋质量问题由开发商的原因引起,开发商应承担店面修复责任,同时赔偿张先生装修费用。

  在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。

  《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。

  我想找律师咨询房屋质量出现问题的时候,怎么维权?所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,例如,屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电问题等等。

  第六十条第二款规定:“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。”

  《质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期:(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。”

  《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”

  房屋质量纠纷处理

  一般来说,房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题,购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的注意义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。

  如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。

  对不同质量问题的处理方式

  1、在履行中,由于主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,而且修复不可能或成本甚巨,不能实现合同之根本目的,买受人一般会解除合同并要求赔偿损失。

  2、对于严重影响正常居住使用的情形,买受人可选择解除合同并要求赔偿损失,或者要求卖房人及时进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。

  3 、对于其他质量问题,由于已具备房屋居住使用的基本功能,可先进行房屋的交接,然后再要求卖房人双倍赔偿相关材料、设备的差价。结合本案具体材料及社会理性的分析,本人认为另有理由如下:

  首先,合同将房屋的品质标准分为两部分:第八条约定房屋的基本结构及使用性能(如以上分析之第1、2两种质量问题),第十三条特别对装饰、设备标准进行了个性化约定(对应以上分析之第3种质量问题);虽然两种质量标准都是以合同的形式进行约定,但两者的效力应有差别,第八条更多地表现为一种法定性。

  其次,在房屋质量问题的处理方式的条款设置上:其对第八条与第十三条(含附件)的具体情形在不同的条文里有区别进行了规定;且在文义表述上存在明显的区别。

  再次,如果因房屋细节方面的瑕疵也可拒绝交接,将使房地产开发商如履薄冰,甚至丧失投资热情;相对于当前房源紧张的状况,盲目拒绝交接也会造成社会资源的闲置浪费,甚至可能会造成整个房地产市场的动荡。

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  律师李定胜

  (合同纠纷,劳动工伤,公司法务,企业法律顾问,执业律师,浙江西湖律师事务所律师,擅长合同纠纷、劳动工伤、公司商事、建设工程与房地产等法律咨询)

  

律师李定胜

 

  律师李先

  (权益保护,民商事诉讼,仲裁,消费者权益保护,执业律师,近六年的法院一线民商事审判工作经验,期间工作涉及民商事领域内各类纠纷,如劳动争议、交通事故、医疗事故、婚姻家庭、民间借贷、物业、供暖、房产纠纷等等,法律实战经验丰富,北京市京哲律师事务所,擅长民商事诉讼、仲裁;企业法律顾问服务)

  

律师李先

 

  执业律师郭瞳

  (经济纠纷律师在线咨询,经济纠纷律师,法律咨询,执业律师,毕业于山东大学法硕研究生学历,中国执业律师,多年法律工作经验,北京市京师(上海)律师事务所 | 执业律师,擅长民商事诉讼、公司法务等)

  

执业律师郭瞳

 

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